TINJAUAN YURIDIS KEPASTIAN HUKUM JUAL BELI TANAH SECARA DI BAWAH TANGAN BERDASARKAN PP NO 18 TAHUN 2021 (Studi di Kecamatan Montong Kabupaten Tuban)

Penelitian ini mengkaji kedudukan hukum dokumen petunjuk sebagai bukti peralihan hak atas tanah melalui jual beli di bawah tangan, dengan studi kasus di Kabupaten Tuban, pasca berlakunya Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 18 Tahun 2021. Latar belakang penelitian ini adalah masih maraknya praktik jual beli tanah yang hanya didasarkan pada bukti informal seperti Letter C, Petok D, dan kuitansi yang disaksikan oleh Kepala Desa, terutama di wilayah perdesaan Tuban. Praktik ini didorong oleh berbagai faktor, antara lain desakan kebutuhan ekonomi, anggapan bahwa proses formal melalui Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) rumit dan mahal, serta kuatnya sistem kepercayaan adat. Permasalahan utama muncul dengan adanya Pasal 96 PP No. 18 Tahun 2021 yang menetapkan batas waktu hingga tahun 2026, di mana setelah itu dokumen petunjuk tidak lagi berlaku sebagai alat bukti kepemilikan di pengadilan, melainkan hanya sebagai petunjuk. Penelitian ini menggunakan metode penelitian hukum empiris dengan pendekatan deskriptif-analitis, melalui wawancara mendalam dengan pihak Badan Pertanahan Nasional (BPN) Kabupaten Tuban, Camat, Kepala Desa, dan masyarakat di Kecamatan Montong, yang merupakan wilayah dengan tingkat pendaftaran tanah terendah. Hasil penelitian menunjukkan bahwa pasca-2026, kedudukan hukum dokumen petunjuk akan terdegradasi secara fundamental, menciptakan risiko ketidakpastian hukum yang serius bagi masyarakat. Upaya pemerintah melalui program Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL) terhambat oleh kebijakan efisiensi anggaran pemerintah pusat yang memangkas target secara drastis pada tahun 2025. Selain itu, terjadi kesenjangan informasi antara pemerintah pusat dan pemerintah desa, serta rendahnya kesadaran hukum dan sikap apatis masyarakat menjadi kendala utama dalam mewujudkan kepastian hukum pertanahan di Kabupaten Tuban.